2023年房地产行业融资支持政策边际改善，全年保持宽松基调。年内，房企ABS融资规模占比上升，其中有底层资产支撑的CMBS/CMBN、类REITs占比过半。
房企ABS融资规模占比上升
中指研究院1月12日发布的研究数据显示，2023年，从房地产企业全年融资结构来看，ABS融资规模为2472.9亿元，占总融资规模34.2%，较2022年同期上升3.0个百分点；平均发行期限为6.70年，期限明显延长。从单月来看，3月-9月，ABS发行步入正轨，月均发行规模两百亿元以上，10月-11月发行规模略有下滑，年末发行规模再次回升。
其中，CMBS/CMBN、供应链ABS仍为主要发行类型，占比分别为38.6%、37.8%，类REITs比例快速提升，发行占比提升了7.6个百分点至17.4%。持有型物业在行业下行阶段，成为房企盘活资产、补充资金的重要手段。
政策方面，2023年3月，国家发改委、证监会先后发文，提出研究支持增强消费能力、改善消费条件、创新消费场景的消费基础设施发行基础设施REITs，优先支持百货商场、购物中心、农贸市场等城乡商业网点项目，保障基本民生的社区商业项目发行基础设施REITs，商业不动产（消费基础设施）正式纳入基础设施类公募REITs的试点范围。10月，《公开募集基础设施证券投资基金指引（试行）》将消费基础设施纳入试点资产类型。
企业层面，11月-12月，中国金茂、华润置地等公司消费基础设施REITs获批，发行工作稳步推进，为商办资产提供了宝贵的退出渠道。同时，保租房REITs扩容，国泰君安城投宽庭保租房REIT已经完成募集。
中指研究院分析认为，整体来看，2023年房地产行业融资政策保持宽松基调，更加强调一视同仁对待不同所有制企业，针对性解决当前民营房企融资难问题。2023年7月，央行、国家金融监督管理总局发布延长金融支持房地产市场平稳健康发展有关政策期限的通知，将“金融16条”中两项有适用期限的政策统一延长至2024年12月底，引导金融机构继续对房企存量融资展期，加大保交楼金融支持。10月底召开的中央金融工作会议指出“一视同仁满足不同所有制房地产企业合理融资”。11月有关部门联合召开的金融机构座谈会要求：坚持“两个毫不动摇”，一视同仁满足不同所有制房地产企业合理融资需求，对正常经营的房地产企业不惜贷、抽贷、断贷；继续用好“第二支箭”支持民营房地产企业发债融资；支持房地产企业通过资本市场合理股权融资。
8家A股上市房企定增方案获批
在股权再融资方面，2023年内，正规在线配资金融支持房地产行业“第三支箭”成效显现。中指研究院统计数据显示，全年累计有8家A股上市房企定增方案获批，其中4家公司完成定增。具体来看，陆家嘴、招商蛇口、华发股份、福星股份已经实施定增，募集资金总额分别为67.44亿元、85亿元、51.24亿元、8.14亿元；保利发展、大名城、中交地产、外高桥定增方案尚未实施。
融资成本方面，2023年房地产企业平均融资利率为3.81%，同比下降0.16个百分点。主要受近期高成本的信托融资规模下降和成本下降等因素影响，行业平均融资成本明显下降。其中，信用债平均利率为3.57%，同比上升0.14个百分点；海外债平均利率为6.39%，同比上升1.29个百分点；信托平均利率为7.05%，同比下降0.47个百分点；ABS平均利率为3.60%，同比上升0.13个百分点。
尽管行业层面偿债压力仍在，但是企业债务重组进展正在加快。中指研究院数据显示，截至2023年12月末，2024年尚在存续期的房企债券余额为7703.1亿元，其中信用债占比69.0%，海外债占比31.0%；一季度到期余额为2373.5亿，其中信用债占比61.8%，海外债占比38.2%。另一方面，2023年三季度以来，房企债务重组工作进展有所加快，特别是境外债重组，多家房企均披露境外债重组方案初步框架或取得部分债权人支持，完成债务重组有望真正缓解偿债压力。
中指研究院认为，2023年融资政策持续宽松，但融资总规模仍在下降通道，受市场复苏势头持续转弱等因素影响，投资人对房地产行业投资信心仍待进一步修复。整体来看，信用债在市场缓慢复苏、政策鼓励下，发行规模有望保持稳定，特别是优质民企将获得相应发行机会；海外债、信托仍将维持零星发行状态；ABS成为仅次于信用债的融资渠道。该机构认为，对于稳健型房企，可利用当前融资宽松政策，置换获取低息长期资金，提升财务弹性，同时积极利用REITs等政策出台时机，在盘活持有物业的同时形成持有物业运营金融闭环，发展资产管理业务。出险房企也需借助当前金融政策窗口，积极与金融机构对接，对债务能展尽展，同时积极盘活存量资产，提升自身流动性。
文章为作者独立观点，不代表富华优配观点
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